Vérifier l’avant-projet : coefficients, hauteur et façade solaire à partir du plan

Pourquoi les chiffres passent avant l’image

En avant-projet, l’image est rarement la première question. Le maître d’ouvrage veut savoir si la surface de plancher tient sur le terrain ; la commune s’interroge sur l’emprise et la hauteur ; l’investisseur d’un immeuble de bureaux demande combien d’électricité une façade solaire pourrait produire. Ces chiffres vivent généralement dans un tableur à part, que quelqu’un met à jour à la main après chaque modification du plan.

Lorsque le plan existe déjà sous forme de modèle dans le navigateur, les chiffres y sont : contour, épaisseurs de murs, hauteurs d’étage, forme de toiture et, une fois l’environnement chargé, les bâtiments voisins. La fiche d’indicateurs et la façade solaire les lisent dans le même modèle que celui qui produit l’image pour la demande de permis de construire. Déplacez un mur, et les chiffres suivent.

Ce que calcule la fiche d’indicateurs

• Emprise bâtie

  Le plus grand niveau, mesuré au nu extérieur des murs. Balcons, auvents et annexes ne sont pas pris en compte.

• Surface de plancher brute

  Tous les niveaux à partir du rez-de-chaussée, le sous-sol étant indiqué à part. Les niveaux qui comptent relèvent de la réglementation de construction locale.

• Coefficient d’emprise au sol

  Emprise bâtie divisée par la surface du terrain. Il faut pour cela la surface du terrain inscrite au registre foncier ou dans l’acte de vente.

• Coefficient d’occupation des sols

  Surface de plancher brute divisée par la surface du terrain. En Allemagne, seuls les niveaux pleins comptent.

• Hauteur à l’égout

  Haut des murs du niveau le plus élevé au-dessus du niveau du rez-de-chaussée, et non au-dessus du terrain.

• Hauteur totale

  Le point le plus haut : faîtage, côté haut d’un toit monopente ou toit plat. Acrotères et installations techniques en toiture ne sont pas pris en compte.

• Distance

  Du mur extérieur au bâtiment voisin le plus proche, par point cardinal. Le logiciel ne connaît pas la limite de propriété.

D’où viennent les termes

Le coefficient d’emprise au sol et le coefficient d’occupation des sols correspondent ici aux notions allemandes GRZ (Grundflächenzahl) et GFZ (Geschossflächenzahl) de l’ordonnance fédérale sur l’utilisation des sols (BauNVO) : la première indique quelle part du terrain peut être bâtie, la seconde quelle surface de plancher est admise par mètre carré de terrain. En Autriche, chaque Land fixe ses propres règles d’emprise et de densité, avec sa propre manière de compter sous-sols, combles et balcons.

C’est pourquoi la fiche nomme les deux termes et compte simplement : surface au nu extérieur, sous-sol indiqué à part. Le contour d’un plan lu suit les axes des murs ; la fiche ajoute la moitié de l’épaisseur du mur sur tout le pourtour, ce qui est exact pour les contours à angles droits.

Comment procéder dans un projet

1. 01Vérifier le planLe contour doit être fermé. Sinon, la fiche utilise le rectangle englobant et le signale.
2. 02Définir niveaux et hauteursNombre de niveaux, hauteur par niveau et toiture se règlent sous « La maison est-elle juste ? ».
3. 03Charger l’environnementÀ partir de l’adresse, bâtiments voisins, arbres et terrain sont repris de données cartographiques ouvertes.
4. 04Saisir la surface du terrainDans la fiche d’indicateurs, sous l’esquisse énergétique, avec les limites du plan d’urbanisme s’il y en a.
5. 05Lire la comparaisonChaque ligne indique respecté ou dépassé, avec la valeur et la limite côte à côte.

La façade solaire dans le rendement

Dans l’outil de façade, la façade solaire est un revêtement comme l’enduit ou la brique : pour toute la maison, un niveau ou une seule face. L’esquisse énergétique considère chaque mur doté de ce revêtement comme une surface de modules verticale : le mur plein moins fenêtres, portes et soubassement, dont 80 pour cent sont couverts, car joints, bords et pièces de coupe demandent de la place. Pour la puissance, le logiciel retient 170 watts-crête par mètre carré. Ce sont deux hypothèses, indiquées sous le résultat ; un verre de module coloré ou imprimé produit moins.

Le rendement annuel provient de PVGIS, l’outil gratuit du Centre commun de recherche de la Commission européenne, avec 14 pour cent de pertes système. Les façades sont regroupées par orientation, chaque groupe est calculé séparément, et l’esquisse énergétique présente toiture et façade à part.

L’ombre des voisins

Une façade dans une rue étroite voit moins de ciel qu’une toiture. Une fois l’environnement chargé, le logiciel calcule l’horizon au milieu de chaque groupe de façades : dans 36 directions, la hauteur à laquelle bâtiments voisins et arbres s’élèvent au-dessus de ce point. PVGIS reprend cet horizon et bloque le soleil direct derrière lui. Les montagnes du modèle de terrain de PVGIS sont ajoutées au préalable. Les arbres comptent pour les quatre cinquièmes de leur hauteur, car une couronne laisse passer la lumière ; un bâtiment marqué pour démolition ne compte pas.

Là où s’arrête le pré-contrôle

La fiche d’indicateurs ne remplace ni la lecture du plan d’urbanisme et de la réglementation de construction, ni l’échange avec le service de l’urbanisme. Elle ne connaît pas la limite de propriété, car aucun registre foncier n’est connecté ; vérifiez les distances à la limite sur le plan de masse. Les hauteurs des bâtiments voisins dans OpenStreetMap sont souvent estimées à partir du nombre de niveaux, et la hauteur totale s’entend ici au-dessus du niveau du rez-de-chaussée, non au-dessus du terrain.

Le rendement photovoltaïque est une estimation pour les discussions de projet. Onduleurs, câblage des chaînes, ombrage partiel de modules isolés et produit réel sont planifiés par un spécialiste. Pour les immeubles de bureaux à façade vitrée, la position du soleil dans l’image mérite aussi un coup d’œil : ce que le rendement calcule, l’étude d’ensoleillement le montre sous forme d’ombre en mouvement.

Exemple sur l’étude Haus Lindenweg

Notre étude « Haus Lindenweg » est une maison individuelle fictive que nous utilisons pour tous les exemples de ce site. Le contrôle se déroule ainsi : plan lu, contour fermé, deux niveaux avec toit plat ; environnement chargé depuis l’adresse avec bâtiments voisins, arbres et terrain ; surface du terrain et limite d’emprise saisies, et la fiche affiche emprise bâtie, coefficient d’emprise et distances par côté ; dans l’outil de façade, l’étage passé en façade solaire, et l’esquisse énergétique présente le rendement de la façade à part de celui de la toiture, avec la phrase sur l’ombrage en dessous.

Ensuite, l’image est réalisée avec la même façade, et le client voit chiffre et vue issus d’un seul modèle. La manière dont le dossier de plans destiné à l’administration devient ce modèle est expliquée dans plans pour la demande de permis.